Hirtelen nagyon felkapott téma lett a befektetés célú ingatlanvásárlás, ez meglátszik a postaládám telítettségén is. Ezért inkább írtam egy cikket és csináltam egy kalkulátort, amivel kiszámolhatod, mennyiért kell kiadnod a lakásodat, hogy megérje megvenni befektetési céllal. (Vagy megtartani a régi lakásodat ugyanezen okból.)
Néhány gondolat elöljáróban: A mostani ingatlanpiaci fellendülés hamar ki fog fulladni szerintem. Most egyrészt azok vásárolnak, akiknek van készpénzük lakást venni és nem akarják a bankban tartani a pénzt. Ez nem olyan rengeteg ember.
Többen elkövetik azt a hibát, hogy megnézik, hogy most mennyi a banki kamat, ezért hoznak egy 20 évre szóló befektetési döntést ez alapján. Nem túl bölcs dolog ez az egy pillanatnyi adat alapján ekkora döntést meghozni. (Ne értsd félre: lehet jó döntés az ingatlanvásárlás, de nem azért, mert éppen most alacsonyak a banki kamatok.)
A másik vásárlói réteg, akik valami nagy csodára vártak, esetleg az árak további esésére, vagy egy hiper-szuper szocpolra. Rájöttek, hogy kár tovább várni. Ők, a halasztott vásárlók is hamar ki fognak futni.
A devizahiteles bedőlt lakások még mindig ott vannak a piacon és még mindig nem borultak a piacra a teljes valójukban. Ez erős túlkínálatot fog okozni egy-két éven belül.
Ennyi bevezető után, nézzük, hogyan használd a kalkulátort.
Először írd be a lakás vételárát. De itt még ne állj meg, mert biztos, hogy valamennyit rá kell költened. (Kifestés, egyéb felújítás, bebútorozás, stb. Ha már van benne bútor, saccold meg, mennyit ér most.)
Írd be a vagyonszerzési illeték és az ügyvéd munkadíjának a mértékét. Az ingatlanügynököt is te fizeted, vagy eladásnál, vagy vételnél. (Már meglévő régi lakásnál ezek a költségek logikusan nem számítanak.)
A pénzedet fektetheted másba is, mint lakás. A másik lehetőség mennyit hoz az infláció felett? Írd be azt is. (Most a prémium állampapír kvázi kockázatmentesen infláció felett 4%-ot fizet évente. Ha nem tudsz jobbat, használd ezt.)
A lakáskiadás egyáltalán nem kockázatmentes. (Nincs bérlő, nem fizet a bérlő és még ki sem tudod rakni, nem fizeti a rezsit, amikor üresen áll a lakás, te fizeted a rezsit, stb.) Ezen kívül dolgozni is kell vele, hajnal kettőkor van csőtörés és a többi. Ha elköltözik az autógyár Mexikóba, vagy az elektronikai összeszerelő üzem Malajziába, bezár az egyetemi tanszék vagy átköltözik egy másik városba, nagyot fognak esni az árak a környéken. De egy terület le is csúszhat bármikor, vagy a lakosság elöregedhet, esetleg Nyugatra költözik a jól kereső réteg, ami miatt eshetnek a bérleti díjak éppúgy, mint az ingatlanárak.
Ezek valós kockázatok, ezért egy ingatlannak többet kell hoznia, mint egy állampapírnak.
Ezen kívül nagyon illikvid befektetés. Akár egy vagy több évig is árulod, mire eladod a lakásod. Az árak esni is tudnak, akár sokat is, tehát komoly árfolyamkockázatod is van. Nem tudsz belőle részben kiszállni. Ha kell kétmillió forint, nem tudod eladni csak a kamrát. Ez sem mellette szól.
Tehát kockázatos a kiadás, az árfolyam is és az egyik leginkább illikvid formája a befektetésnek.
Ezért plusz hozamot kell hoznia a kockázatmentes értékpapírhoz képest. Mennyi legyen ez évente? Írd be a kalkulátorba. (Én évi 2-4%-nál biztos nem írnék kevesebbet.)
Mennyi a kamatadó? (TBSZ számlánál 0%) Mennyi az infláció mondjuk 10 éves átlagban?
Mennyivel drágulnak a lakások évente? (Hosszú távon az inflációval szoktak, ennél (sokkal) többel ne számolj.)
A lakáskiadás után illene adózni is, ennek mértéke az EHO miatt csúnyán megugrik évi 1 millió felett. Az adókulcsot írd be a kalkulátorba.
Akár tetszik, akár nem, a lakásod is öregszik. Sokkal többet ér egy 2010-ben épült ház, mint egy 1990-ben vagy 1970-ben épült. Ezt hívják amortizációnak. Ennek mértéke szerintem minimum évi 1-1,5%, de írj, amennyit jónak gondolsz.
A felújítás sem olcsó móka. Főleg nem akkor, amikor már csempét, csöveket, kazánt, ablakokat is kell majd cserélni. Ezért ne az első tíz évet nézd, hanem mondjuk 30 évet. Tehát írd be, mennyi lesz átlagosan 10 évente a felújítás költsége.
Az üzemeltetés költsége is téged terhel. (Elromlott a hűtő, vagy a mosógép, eldugult a lefolyó, tönkrement a zár, elrepedt a kád, stb.) Évente ez mennyibe kerülhet?
A statisztikák szerint az átlagingatlan másfél évente legalább egy hónapot üresen áll és ha ügynök hozza az új lakót, az is elkér egy havi bérleti díjat. Ezért évi 10 hónap bevétellel szoktak számolni. Ha te nem így gondolod, írd át.
Van kiadásod a lakásbérlés miatt. El kell menni beszedni a pénzt, befizetni a csekkeket, szerelőnek telefonálgatni, stb. Ennek költségét mennyire becsülöd egy hónapban?
A te városodban kell fizetned ingatlanadót? Ha igen, írd be azt is.
Már készen is vagy, a kalkulátor megmondja, mennyiért kell(ene) kiadnod a lakást, hogy jó befektetés legyen. Számol az értéknövekedéssel is.
(Azzal nem is számolok, hogy hitelből vennél lakást befektetési céllal, mert ha olvasod a blogot, már rájöttél, hogy olyat nem csinálunk.)
Még egyszer: ez egy kalkulátor, vagyis használd a saját számaidat, ne a beírtakon agyaljál.
Készen vagy? Akkor itt találod a kalkulátort: lakáskiadáskalkulátor
A kalkulátort használhatod fordítva is: játssz a számokkal, hogy mennyit fog hozni a lakás, ha csak 70 ezerért tudod kiadni, vagy mennyivel kell emelkednie az ingatlanáraknak, hogy még így is megérje.
Szeretném mindenki figyelmét felhívni arra, hogy a cikk nem arról szól, hogy ne vegyél ingatlant befektetési célból. Mindössze annyi a mondanivalója, hogy az ingatlant is vizsgáld meg megtérülés, költségek és kockázat szempontjából. Ha ezek után megfelelő a hozam, vágj bele, ha nem, gondold át még egyszer.
Lehet, hogy egy 30 milliós ingatlan ezer euróért kiadva megéri, egy 14 milliós 70 ezer forintért nem. Ezt segít eldönteni a kalkulátor, semmi mást.
Ha a kérdést a másik oldalról közelítenéd meg, hogy lakást vegyél-e vagy béreljél, arra is már csináltam kalkulátort, azt ebben a cikkben találod: Lakásbérlés vagy vásárlás?
Használjátok egészséggel.
Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, három-négy hetenként indul a következő. Csekély 25 ezer forintért hat alkalom alatt megtanulsz mindent a pénzügyekről, amit alapfokon tudnod kellene.
Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.
Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en
